Žemės klausimai

_______________________________________________

ATMINTINĖ SAVIVALDYBIŲ ADMINISTRACIJŲ DARBUOTOJAMS DĖL ŽEMĖS SKLYPŲ FORMAVIMO IR PERTVARKYMO PROJEKTŲ RENGIMO TAISYKLIŲ  NAUJOVIŲ

Į KĄ ATKREIPIAME DĖMESĮ

1. Nuo 2025 m. lapkričio 28 d.
1.1. atsirado savarankiškas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto (toliau – projektas) rengimo tikslas – kai nustatomi servitutai ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, arba kai jie panaikinami (2.8 papunktis);
1.2. atsirado papildomas projekto rengimo uždavinys – išskirti valstybinės žemės sklypo dalis, reikalingas kiekvienam jame esančiam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti (3.8 papunktis); gairės, kaip išskirti šias dalis (50 punktas); procedūra, kaip derinti parengtą projektą su šių statinių ar įrenginių savininkais (69–70 punktai);
1.3. patikslinta, kokius požymius turi atitikti pastatų bendrojo naudojimo objektų valdytojas kaip iniciatorius (10.5 papunktis);
1.4. panaikinta prievolė iniciatoriams teikti prašymus organizuoti projekto rengimą ne per Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinę sistemą (toliau – ŽPDRIS); gautus ne per ŽPDRIS prašymus reikia grąžinti (17–18 punktai);
1.5. kai iniciatoriai siekia formuoti žemės sklypą esamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, jie prašyme papildomai privalo nurodyti, ar siekia suformuoti valstybinės žemės sklypą įsigijimui ar nuomai be aukciono; jeigu taip – ar yra pateikę valstybinės žemės pardavėjui ar valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdančiai institucijai prašymą įsigyti ar išsinuomoti valstybinę žemę; jei yra pateikę – nurodyti, kuriam subjektui (17 punkto antra pastraipa);
1.6. iniciatoriai įgijo teisę patikslinti prašymą organizuoti projekto rengimą ir (ar) pateikti papildomus priedus iki organizatoriui priimant sprendimą organizuoti projekto rengimą;
1.7. atsirado prievolė organizatoriui priimant sprendimą organizuoti projekto rengimą, ne vėliau kaip tą pačią dieną erdviniais duomenimis nustatyti rengiamo projekto ribas ir nustatytus ribų duomenis įkelti į ŽPDRIS (19 punktas);
1.8. kai iniciatoriai siekia formuoti žemės sklypą esamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, organizatoriams nustatyta papildoma prievolė atlikti tikrinimo veiksmus galimybei formuojamame (pertvarkomame) valstybinės žemės sklype naudoti statinius ar įrenginius pagal paskirtį įvertinti arba susiieškoti tai patvirtinančius dokumentus iš kito patikėtinio (21 punktas);
1.9. atsirado reikalavimas organizatoriui nutraukti projekto rengimo organizavimą, kai, pasibaigus reikalavimų galiojimo terminui, iniciatorius per 6 mėnesius nesikreipia dėl naujų reikalavimų išdavimo (28 punkto antra pastraipa);
1.10. organizatoriui panaikinta galimybė pratęsti reikalavimų galiojimo terminą, juos atnaujinti, išduoti naujus, kai Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) struktūrinis padalinys, atsakingas už priežiūrą, yra priėmęs išvadą dėl tikslingumo tvirtinti projektą arba išvadą dėl tikslingumo tvirtinti projektą su Taisyklių 73 punkte nurodyta pastaba (28 punkto trečia pastraipa, 29 punkto pirma pastraipa);
1.11. organizatorius įgijo galimybę atnaujinti reikalavimus savo iniciatyva ir nesant iniciatoriaus prašymo (Taisyklių 29 punkto antra pastraipa);
1.12. atsirado aiškinamojo rašto pavyzdys (56.2 papunktis ir 4 priedas);
1.13. atsirado papildoma prievolė organizatoriui siųsti informaciją apie pradedamą rengti projektą elektroniniu paštu projekto teritorijos seniūnijų seniūnams ir seniūnaičiams (60 punktas);
1.14. išsiplėtė sąrašas atvejų, kai Nacionalinės žemės tarnybos struktūrinis padalinys, atsakingas už priežiūrą, turi priimti teigiamą išvadą dėl tikslingumo tvirtinti projektą su tam tikra pastaba (sąlyga) (73 punktas);
1.15. išsamiau reglamentuota sprendimų ar vilkinimo juos priimti apskundimo galimybė (77 punktas);
1.16. asmenims palikta galimybė Nacionalinės žemės tarnybos struktūriniam padaliniui, atsakingam už priežiūrą, skundus teikti tik per ŽPDRIS (77 punkto antra pastraipa); visuomenės informavimo ir supažindinimo su projektu metu suinteresuotiems asmenims palikta galimybė pasiūlymus dėl projekto sprendinių teikti tik per ŽPDRIS (65 punktas);
1.17. patikslinta, kurie asmenys gali inicijuoti perdalijimo plano rengimą (82 punktas);
1.18. atsirado pareiga perdalijimo plano rengėjui parengti aiškinamąjį raštą (85.3 papunktis);
1.19. atsirado pareiga perdalijimo plano rengėjui dėl pritarimo žemės sklypų perdalijimui kreiptis į Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodytus subjektus tam tikrais atvejais (85.4 papunktis).

2. Nuo 2026 m. liepos 1 d.
2.1. atsiras galimybė organizatoriui pratęsti prašymo organizuoti Projekto rengimą nagrinėjimą (nuo liepos 1 d. 19 punkto antra pastraipa);
2.2. atsiras galimybė iniciatoriui kreiptis dėl patvirtinto projekto keitimo ar jo koregavimo (nuo liepos 1 d. VI ir VII skyriai).

_______________________________

• Klausimas

Kokiomis gairėmis vadovaujantis nustatyti, kuris kiemo statinys galėtų būti priskiriamas prie statinio, kuriam eksploatuoti iškirtina atskira žemės sklypo dalis  ir sudaroma žemės nuomos sutartis ne aukciono būdu.

• AM komentaras

Primename, kad galiojantys teisės aktai sąvokos „kiemo statiniai“ nereglamentuoja. Manytume, kad pagal iki 2024 m. spalio 31 d. galiojusios redakcijos Reglamentą kiemo statiniai priskirtini „Kitos paskirties inžineriniai statiniai“ inžinerinio statinio paskirčiai, o pagal nuo 2024 m. lapkričio 1 d. galiojančios redakcijos Reglamentą – „Kiti inžineriniai statiniai“ inžinerinių statinių grupei ir „Kitos paskirties“ inžinerinių statinių pogrupiui.

Įvertinus NTR dažniausiai pasitaikančius įrašus apie kiemo statinius, jais nurodoma: aikštelė, tvora, vartai, lauko tualetas, šulinys, stoginė, šaligatvis ir kt. Nors kiemo statiniai fizine prasme atskirti nuo pagrindinio daikto, kaip taisyklė, jie yra funkciškai susiję su pagrindiniu daiktu, t. y. jų funkcinė paskirtis yra tarnauti pagrindiniam daiktui.

Todėl, kaip taisyklė, kiemo statiniai yra pagrindinių statinių priklausiniai ir jiems, kaip neturintiems funkcinio savarankiškumo, atskira (-os) valstybinės žemės sklypo dalis (-ys) neturėtų būti išskiriama (-os). Tačiau atkreiptinas atskiras dėmesys į teismų praktikoje formuojamą šios taisyklės išimtį, susijusią su kiemo aikštelių funkcine priklausomybe. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2019 m. gegužės 2 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-65-695/2019 nurodė, kad < ... > Kiemo aikštelė turi būti su teritorijos naudojimu kiemo paskirtimi susijęs statinys. Kiemas yra susijęs su gyvenamuoju pastatu. Jeigu tokio pastato (pagrindinio daikto) nėra, tai aikštelė kaip inžinerinis statinys gali pasižymėti aiškia ar neaiškia funkcija, apibrėžtu ar neaiškiu naudojimu, gali būti tiek antraeilis, tiek pagrindinis daiktas. Kvalifikuojant tokį inžinerinį statinį kaip aikštelė, reikia atsižvelgti į tai, kokiu tikslu ir pagal kokią paskirtį šis statinys projektuotas ir pastatytas, ar jis naudojamas, ar turi papildomų įrenginių. Tokiu atveju, jei aikštelė buvo prie pastato ir jis nugriautas, tačiau likusi aikštelė yra ar po pertvarkymo turi funkcinę paskirtį, gali būti aiškiai apibrėžtai naudojama, net tam specialiai įrengta, nėra pagrindo jos laikyti kiemo aikštele ir kvalifikuoti kaip antraeilį daiktą. < ... > Darytina išvada, kad dėl kiemo aikštelių funkcinio savarankiškumo ar priklausomybės kitam daiktui (pastatui) siūlytina kiekvienu atveju spręsti individualiai, t. y. tik įvertinus pirmiau nurodytas aplinkybes bei atlikus patikrinimą vietoje.

• Klausimas

Kokiomis gairėmis vadovaujantis nustatyti, kuris „pagalbinio ūkio“ paskirties pastatas galėtų būti priskiriamas prie pastato, kuriam iškirtina atskira žemės sklypo dalis jam eksploatuoti ir sudaroma nuomos sutartis ne aukciono būdu.

• AM komentaras

Reglamento 1 priedo lentelės „Pastatų klasifikavimas pagal naudojimo paskirtį“ 9.1 papunktyje nurodyta, kad „pagalbinio ūkio“ paskirties pastatams priskiriami „Tvartas, daržinė, sandėlis, garažas, vasaros virtuvė, dirbtuvės, pirtis, kietojo kuro sandėlis (malkinė), požeminis sandėlis (priedanga) ir kiti pastatai, atitinkantys paskirties aprašymą (pagalbinio ūkio pastatas, tarnaujantis pagrindiniam daiktui (jo priklausinys). Kaip vienas Nekilnojamojo turto kadastro objektas (statinys) formuojamas pastatas, atskirais Nekilnojamojo turto kadastro objektais (patalpomis) neskaidomas, gali būti statomas tik kaip pagrindinio pastato priklausinys. Tokio pastato įregistruoti kaip savarankiško Nekilnojamojo turto kadastro objekto, jei nėra pagrindinio pastato, negalima).“

Įvertinus tai, kas išdėstyta, manytina, kad šie pagalbinio ūkio pastatai privalo turėti funkcinės priklausomybės kitam, pagrindiniam, daiktui požymį. Informacijos šaltinis apie pastato, kaip priklausinio, priskyrimą konkrečiam nekilnojamam daiktui taip pat yra Nekilnojamojo turto registro duomenys, statinio projektas ir (ar) statinio kadastro duomenų byla.

Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių[1] 15.4 ir 38.8 papunkčiuose nurodyta, kad statinio projektą ir (ar) nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą asmuo pateikia, jeigu Nekilnojamojo turto registro išraše nėra duomenų apie statinio įregistravimą priklausiniu. Papildomai pažymėtina, kad Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių[2] 180.4 papunktis reglamentuoja: kurie priklausinio, jo dalių kadastro duomenys turi būti nurodomi pastato ir jo sudėtinių dalių kadastro duomenų formoje; priklausinio 1A formoje (Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių 10 priedas) įrašoma pastaba, nurodant pagrindinį pastatą, kuriam priklauso priklausinys.  

Apibendrinant tai, kas išdėstyta, manome, kad pastatas, kurio paskirtis yra „pagalbinio ūkio“, laikomas kito nekilnojamojo daikto priklausiniu, kai informacija (duomenys) apie tokio pastato priskyrimą tarnauti kitam konkrečiam daiktui nurodyta Nekilnojamojo turto registre ar pastato projekte, ar pastato kadastro duomenų byloje. Patikrinus Nekilnojamojo turto registro duomenis, pastato projektą ir kadastro duomenų bylą bei paaiškėjus, kad nėra duomenų apie pastato kaip priklausinio požymį, neturi būti laikoma, kad jis yra nesavarankiškai funkcionuojantis pastatas.

• Klausimas

Kokiomis gairėmis vadovaujantis nustatyti, kuris „kitų pagalbinių“ paskirties pastatas galėtų būti priskiriamas prie pastato, kuriam iškirtina atskira žemės sklypo dalis jam eksploatuoti ir sudaroma nuomos sutartis ne aukciono būdu.

• AM komentaras

Reglamento 1 priedo lentelės „Pastatų klasifikavimas pagal naudojimo paskirtį“ 9.2 papunktyje nurodyta, kad „kitų pagalbinių“ paskirties pastatams priskiriami „Fortas, bunkeris, įmonės, įstaigos, teritorijos sargo pastatas, priedanga ir kiti pastatai, atitinkantys paskirties aprašymą (pastatas, kurio negalima priskirti kitai konkrečiai paskirčiai).“

Mūsų nuomone, toks pastatų priskyrimas nesukuria papildomų aplinkybių, kuriomis remiantis „kitų pagalbinių“ paskirties pastatai negalėtų patekti į Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 12.1 ir 12.3 papunkčiuose numatytas išimtis dėl valstybinės žemės nuomos be aukciono jų eksploatavimui.

Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 12.3 papunktyje nurodyta, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams su priklausiniais, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti formuojamas (suformuotas) vienas valstybinės žemės sklypas, Aplinkos ministro nustatyta tvarka rengiamame (parengtame) žemės sklypo plane išskiriamos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatomas šių dalių plotas, išskyrus atvejus, kai žemės sklypo dalių, kurių reikia statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti, plotas nustatytas teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte. Vadinasi, dalys valstybinės žemės sklype išskiriamos priklausomai nuo to, ar jame esantys statiniai yra savarankiškai funkcionuojantys.

Informacijos šaltinis apie tokio pastato priskyrimą tarnauti kitam konkrečiam daiktui taip pat turėtų būti nurodyta Nekilnojamojo turto registre ar pastato projekte, ar pastato kadastro duomenų byloje.

Apibendrinant tai, kas išdėstyta, manytume, kad pastatas, kurio paskirtis yra „kitų pagalbinių“, laikomas kito nekilnojamojo daikto priklausiniu, kai duomenis apie tokio pastato priskyrimą tarnauti kitam konkrečiam daiktui nurodyta Nekilnojamojo turto registre ar pastato projekte, ar šio pastato kadastro duomenų byloje. Patikrinus Nekilnojamojo turto registro duomenis, pastato projektą ir kadastro duomenų bylą bei paaiškėjus, kad nėra duomenų apie pastato kaip priklausinio požymį, neturi būti laikoma, kad jis yra nesavarankiškai funkcionuojantis pastatas.

• Klausimas

Kokioje statinio projekto dalyje nurodyta, kad statinys, užbaigus jo statybą, bus kito statinio priklausinys ar kad jis yra laikytinas savarankiškai funkcionuojančiu.

• AM komentaras

Statinio projekto sudėtį reglamentuoja STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“[1] (toliau – STR 1.04.04:2017 reglamentas). Bendruoju atveju pagal STR 1.04.04:2017 reglamento 5 priedo reikalavimus „pastato, kaip civilinių teisių objektų, rūšis“, pagrindiniai daiktai, priklausiniai, jų skaičius nurodomi statinio Projektinių pasiūlymų Bendrosios dalies Bendruosiuose statinio rodikliuose. Architektūrinės dalies pagrindiniuose sprendiniuose nurodomi „formuojamų atskirų nekilnojamojo turto kadastro objektų (statinių ir patalpų) skaičius, jų paskirtis, plotai pagrindiniai ir antraeiliai daiktai (pagrindiniai daiktai ar priklausiniai)“. Techniniame darbo projekte šie duomenys pateikiami ir kitose – Susisiekimo, Elektrotechnikos, Šilumos gamybos ir tiekimo dalyse. 

• Klausimas

Ar statinio projektu galima vadovautis, vertinant žemės sklypų planus, kuriuose išskirtos žemės sklypo dalys savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams su jų priklausiniais, (toliau – Dalių planas), kadangi remiantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos[1] (toliau – Metodika) 18 punktu, Dalių planas rengiamas iš Nekilnojamojo turto registre (toliau – NTR) ir Nekilnojamojo turto kadastre kaupiamų žemės sklypo ir statinių ar įrenginių kadastro duomenų;

• AM komentaras

Dalių planas rengiamas iš NTR ir Nekilnojamojo turto kadastre kaupiamų žemės sklypo ir statinių ar įrenginių kadastro duomenų. Tam tikrais atvejais šių duomenų gali nepakakti ir reikia nustatyti naujus, pavyzdžiui, Metodikos 8 punkte nurodytą A_stat duomenį. Tačiau Metodika nenumato galimybės vadovautis statinio projektu.  

• Klausimas

Ar galima valstybinės žemės sklypų (jų dalių) nuoma pagalbinio ūkio/kitų pagalbinių paskirties pastatams, kai jie neturi jiems nustatyto apibrėžto naudojimo. 

• AM komentaras

Valstybinės žemės sklypų nuoma juose esančių pastatų, neturinčių apibrėžto naudojimo, eksploatavimui be aukciono negalima remiantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu. Tačiau jeigu pastatą remiantis Reglamentu galima priskirti pagalbinio ūkio ar kitų pagalbinių paskirties pastatų grupei, negalima laikyti, kad jis neturi nustatyto apibrėžto naudojimo. Šiuo atveju pastato naudojimo pobūdį apibrėžia pats Reglamentas. Nustatant šių pastatų funkcinę priklausomybę reikia vadovautis gairėmis, nurodytomis ankstesniuose skyriuose.

• Klausimas

Ar Statybos techniniame reglamente STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“[2] (toliau – Reglamentas) nurodytas pagalbinio ūkio pastatų naudojimo tikslas – tarnauti (pagelbėti) kitiems nekilnojamiems daiktams nėra pagrindas laikyti jų nesavarankiškais, kol tokie šių statinių duomenys yra NTR ir kituose dokumentuose.

Atsakymą į šį klausimą žr. ankstesniame skyriuje „Dėl gairių, pagal kurias būtų galima nustatyti, kuris „pagalbinio ūkio“ paskirties pastatas galėtų būti priskiriamas prie pastato, kuriam iškirtina atskira žemės sklypo dalis jam eksploatuoti ir sudaroma nuomos sutartis ne aukciono būdu.“

• Klausimas

Ar pagal Reglamentą, kitų pagalbinių paskirties pastatų, kurių negalima priskirti kitai konkrečiai paskirčiai, nėra pagrindas laikyti nesavarankiškais, kol tokie šių statinių duomenys yra NTR ir kituose dokumentuose. 

• AM komentaras

Toks įrašas nėra pagrindas šios paskirties pastatus laikyti visais atvejais nesavarankiškais. Nustatant šių pastatų funkcinę priklausomybę reikia vadovautis gairėmis, nurodytomis ankstesniame skyriuje.

• Klausimas

Kuo vadovautis Dalių planų rengėjams ir valstybinės žemės patikėtiniams, kai pagal išduotus statybą leidžiančius dokumentus seni statiniai nugriauti, o vietoj jų arba kitose valstybinės žemės sklypo vietose statomi nauji statiniai, ir kyla poreikis sudaryti naujas, pratęsti, keisti esamas valstybinės žemės nuomos sutartis; (7) kuo vadovautis apskaičiuojant kultūros paveldo objektui, įrašytam į Kultūros vertybių registrą, (toliau – Paveldo objektai) reikalingą mažiausią valstybinės žemės sklypo dalies dydį ir kuo vadovaujantis jis gali būti padidintas.

• AM komentaras

Metodikos nuostatos netaikomos išskiriant valstybinės žemės sklypo dalis, kuriuose yra tik statomi statiniai. Tai reiškia, kad tokiu atveju Dalių planas nerengiamas.

Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad Metodika reglamentuoja Dalių planų rengimą tik tokiems valstybinės žemėms sklypams, reikalingiems keliems savarankiškai funkcionuojantys statiniams eksploatuoti, kurie parduodami ar nuomojami be aukciono. Iš Jūsų klausimo turinio nėra aišku, kokiu pagrindu valdomuose valstybinės žemės sklypuose asmenys vykdo naujų statinių statybą.

Tuo atveju, jeigu valstybinės žemės nuomininkai pageidauja įgyvendinti Žemės įstatymo 10 straipsnio nustatyta galimybę statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius valstybinės žemės sklype, suformuotame keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams eksploatuoti, vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 57.1.4. papunkčiu, jie iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo, jeigu šis dokumentas nereikalingas, – iki naujų statinių ar įrenginių statybos ir (ar) esamų rekonstravimo pradžios savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, administracijai pateikia, be kita ko, ne senesnį kaip dvejų metų Dalių planą, kuris rengiamas pagal esamą iki statybos darbų vykdymo pradžios situaciją. Taigi, iki pradedant statybas, Dalių planas teisės aktų nustatyta tvarka privalo būti parengtas  ne orientuojantis į busimą statybos darbų rezultatą, o į esamų teisėtai pastatytų ir eksploatuojamų statinių užimamus plotus bei poreikius tokius statinius eksploatuoti. Šiame kontekste siūlome atkreipti dėmesį į Žemės įstatymo 10 straipsnio 2 dalyje[1] ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 57.8 papunktyje[2] nustatytą apribojimą vykdyti naujų statinių statybą, esamų statinių rekonstravimą viršijant esamiems statiniams eksploatuoti priskirto valstybinės sklypo dalies dydį ir plotą bei su tuo susijusį apribojimą keisti nuomos sutartyse įrašytų žemės sklypo nuomojamų dalių dydžius.

Tuo atveju, jeigu be aukciono išnuomotame valstybinės žemės sklype vykdant naujų statinių statybą kyla poreikis pratęsti valstybinės žemės nuomos terminą, siūlytina nustatyti terminą, kuriam pratęsiama esama sutartis, orientuojantis į ne ilgesnę kaip galimą statybos darbų trukmę.

Papildomai atkreiptinas dėmesys, kad nuo 2025 m. liepos 1 d. įsigaliosiančiame Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 2, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 22, 23, 29, 32, 34, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 47, 55, 56, 64, 66 straipsnių ir VI¹ skyriaus pakeitimo 2025 m. gegužės 15 d. įstatyme Nr. XV-211 bus reglamentuota, kad tuo atveju, jeigu šiame skyriuje nurodytomis sąlygomis be aukciono išnuomotame valstybinės žemės sklype pradėjus naujų statinių statybą nebaigti statyti statiniai perleidžiami kitam asmeniui, iš šiuos statinius įgijusio asmens prieš sudarant su juo valstybinės žemės nuomos sutartį nereikalaujama pateikti Dalių plano. Šiuo atveju bus laikoma kad šis asmuo statybos darbus vykdys, kaip ir buvęs valstybinės žemės nuomininkas, tomis pačiomis sąlygomis ir tvarka, be kita ko, neviršijant žemės sklypo dalies ir ploto, nustatytų pagal iki pradedant statybos darbus parengtą ir patvirtintą Dalių planą.

• Klausimas

Kuo vadovautis apskaičiuojant kultūros paveldo objektui, įrašytam į Kultūros vertybių registrą, (toliau – Paveldo objektai) reikalingą mažiausią valstybinės žemės sklypo dalies dydį ir kuo vadovaujantis jis gali būti padidintas.

• AM komentaras

Nei Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės (pavyzdžiui, jų 12.3 papunktis), nei šias taisykles įgyvendinanti Metodika nenustato jokių išimčių dėl to, kad valstybinės žemės sklypuose, suformuotuose keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams – Paveldo objektams – eksploatuoti nebūtų galima išskirti valstybinės žemės sklypo dalis kiekvienam jame esančiam statiniui eksploatuoti ir nustatyti šios dalies plotą. Todėl prievolė išskirti valstybinės žemės sklypo dalis iš esmės turi būti vykdoma ir šiame klausime aptariamu atveju. Dėkodami už pateiktus klausimus dėl Paveldo objektui reikalingos mažiausios valstybinės žemės sklypo dalies ploto apskaičiavimo ir galimo jo padidinimo, vis dėl to atkreipiame dėmesį į tai, kad šiuo metu teisinis reguliavimas stokoja aiškių atsakymų į juos. Aplinkos ministerija, turėdama ketinimą 2025 m. II pusmetį inicijuoti Metodikos keitimą, įvertinusi teisinio reguliavimo stoką, siūlys priimti atitinkamas Metodiką papildysiančias nuostatas.

• Klausimas

Ar projektuojant valstybinės žemės sklypus statinių ir (ar) įrenginių eksploatavimui, žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto (toliau – Projektas) sprendiniuose, kurie parengti po Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos1 (toliau – Metodika) įsigaliojimo (2024 m. rugpjūčio 1 d.), turi būti išskirtos valstybinės žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo plotas, nepaisant to, kad Projektas pradėtas rengti ir Projekto rengimo reikalavimai išduoti iki Metodikos įsigaliojimo (2024 m. rugpjūčio 1 d.)  

• AM komentaras

Nuo 2024 m. rugpjūčio 1 d. įsigaliojusios Metodikos 16 punkte nurodyta, kad kai pagal žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), su priklausiniais eksploatuoti formuojamas vienas valstybinės žemės sklypas, žemės valdos projekte turi būti išskirtos šio valstybinės žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo plotas. Tokiu atveju Metodikos IV skyriuje nurodyto žemės sklypo dalių plano rengti neprivaloma.

Metodikos 23 punkte nurodyta, kad jei iki Metodikos įsigaliojimo dienos pradėtame formuoti valstybinės žemės sklype kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui reikalingos dalys neišskirtos patvirtintame žemės valdos projekte arba jos neišskirtos žemės valdos projekte, kuris Metodikos įsigaliojimo dieną yra parengtas ir suderintas planavimo organizatoriaus ar vyksta jo viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo procedūros, ir tą dieną formuojamo valstybinės žemės sklypo kadastro duomenų byla nepateikta tikrinti Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos, dalys išskiriamos, nustatomi reikalingų dalių plotai ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo plotas, formuojamo valstybinės žemės sklypo plane, kuris parengiamas pagal žemės valdos projektą žemės sklypo kadastro duomenų nustatymo metu, vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, nustatytais reikalavimais.

Sistemiškai vertinant Metodikos 16 ir 23 punktų nuostatas, manytina, kad Projekto sprendiniuose turi būti išskiriamos valstybinės žemės sklypo dalys, kai jis formuojamas keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, jeigu Metodikos įsigaliojimo dieną – 2024 m. rugpjūčio 1 d. – rengiamas Projektas dar nebuvo nei suderintas organizatoriaus³ (buvo pateiktas jam suderinti po šios datos), nei pradėta vykdyti nė viena iš toliau nurodytų procedūrų – viešinimas, derinimas, tikrinimas, tvirtinimas.

³ Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklių patvirtinimo, 58 punkte nustatyta, kad organizatorius priima sprendimą dėl Projekto suderinimo per 10 darbo dienų nuo Projekto gavimo.

• Klausimas

Ar Projekto sprendiniuose turi būti išskirtos valstybinės žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo plotas, kai valstybinės žemės sklypas projektuojamas kultūros paveldo objektams, įrašytiems į Kultūros vertybių registrą, ir žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, nustatomas atsižvelgiant į šiems objektams Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatyme apibrėžtų teritorijų, registruotų šiame registre, ribas ir (ar) pagal nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos specialiojo teritorijų planavimo dokumentus.

• AM komentaras

Sutiktina su Jūsų paklausime nurodyta pozicija, kad valstybinės žemės sklypo, formuojamo keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams – kultūros paveldo objektams, įrašytiems į Kultūros vertybių registrą – eksploatuoti, dydis turi būti nustatomas atsižvelgiant į šiems objektams Lietuvos Respublikos nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatyme apibrėžtų teritorijų, registruotų šiame registre, ribas ir (ar) pagal nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos specialiojo teritorijų planavimo dokumentus. Ši pozicija atitinka Metodikos 9 punkte nustatytą išimtį iš Metodikos bendrų taisyklių dėl pardavimui ar nuomai be aukciono formuojamo valstybinės žemės sklypo dydžio nustatymo.

Vis dėl to, atkreiptumėme dėmesį, kad nei Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės⁴ (pavyzdžiui, jų 12.3 papunktis), nei šias taisykles įgyvendinanti Metodika nenustato jokių išimčių dėl to, kad tokio dydžio formuojamuose valstybinės žemės sklypuose nebūtų galima išskirti valstybinės žemės sklypo dalis juose esantiems statiniams eksploatuoti. Todėl prievolė išskirti valstybinės žemės sklypo dalis turi būti vykdoma ir šiame klausime aptariamu atveju.

⁴ patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo.

• Klausimas*

Prašau aiškiai apibrėžti statinio priklausinių sąvoką ir kas juos, kaip priklausinius, fiksuoja. Registrų centras, turėdamas inventorizavimo bylas, galėtų tokį faktą fiksuoti. Jeigu Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo pateikiamuose nekilnojamojo daikto išrašuose matytųsi tokia informacija, institucijos, spręsdamos prašymus dėl statinių eksploatavimo (žemės nuoma, pardavimas, statybos, remonto atvejai ir kt.) galėtų tinkamai ir teisingai priiminėti sprendimus.

• AM komentaras

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.19 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad priklausiniais laikomi savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, kurie pagal savo savybes yra nuolat susiję su pagrindiniu daiktu. Pirminis informacijos šaltinis apie statinio, kaip priklausinio, priskyrimą konkrečiam nekilnojamam daiktui yra Nekilnojamojo turto registro duomenys. Tačiau šią informaciją Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas įrašydavo tik statinio savininko prašymu. Be to, nauji įrašai registre apie statinio, kaip priklausinio, statusą nuo 2024 m. sausio 1 d. neatliekami, net kai to prašo statinio savininkas (žr. Nekilnojamojo turto registro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 „Dėl Nekilnojamojo turto registro nuostatų patvirtinimo“ 16.9 papunktį). Kiti informacijos šaltiniai – statinio projektas ir (ar) nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla. Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“ (toliau – Taisyklės), 15.4 ir 38.8 papunkčiuose yra nurodyta, kad šiuos dokumentus ir duomenis asmuo pateikia, jeigu Nekilnojamojo turto registro išraše nėra duomenų apie statinio įregistravimą priklausiniu. Papildomai pažymėtina, kad 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojusių Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. spalio 22 d. įsakymu Nr. D1-349 „Dėl Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių patvirtinimo“, 180.4 papunktis reglamentuoja: kurie priklausinio, jo dalių kadastro duomenys turi būti nurodomi pastato ir jo sudėtinių dalių kadastro duomenų formoje; priklausinio 1A formoje (kadastro duomenų nustatymo taisyklių 10 priedas) įrašoma pastaba, nurodant pagrindinį pastatą, kuriam priklauso priklausinys. Todėl, nesant galimybės iš viešojo registro išrašo, statinio projekto ir (ar) iki 2024 m. lapkričio 1 d. parengtos nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos nustatyti, ar pastatas yra savarankiškai funkcionuojantis daiktas ar yra jo priklausinys, institucijos, nagrinėjančios prašymus dėl valstybinės žemės nuomos ar pardavimo be aukciono, turėtų siūlyti asmeniui, pateikusiam prašymą, atlikti pastato kadastrinius matavimus pagal nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojusius reikalavimus.

• Klausimas**

Ar valstybinės žemės sklypo dalys, nustatytos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui, tūri būti pažymėtos šio žemės sklypo kadastrinių matavimų byloje? 

• AM komentaras

Nustatytos valstybinės žemės sklypo dalys (kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui) kadastrinių matavimų byloje privalo būti pažymėtos Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. liepos 19 d. įsakymu Nr. D1-247 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo“ (toliau – Metodika), 17 punkto paskutiniajame sakinyje ir 23 punkte nurodytais atvejais. Kitais atvejais atliekant valstybinės žemės sklypo kadastrinius matavimus nustatytos minėtos valstybinės žemės sklypo dalys žemės sklypo plane neturėtų būti žymimos, tačiau įvertinus Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. spalio 22 d. įsakymu Nr. D1-349 „Dėl Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių patvirtinimo“, 43.4.4 papunktį, kuriame nustatyta, kad bendraturčiams pageidaujant žemės sklypo plane pateikiama informacija apie žemės sklypo bendraturčių naudojamas žemės sklypo dalis, manome, kad nustatytos valstybinės žemės sklypo dalys (kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui) kadastrinių matavimų byloje gali būti pažymėtos ir kitais atvejais, jei to pageidauja valstybinės žemės patikėtinis.

• Klausimas

Ar vadovaujantis Taisyklių 12.3 papunkčiu galima rengiant valstybinės žemės sklypo dalių planą, nuomojamą žemės sklypą padalinti į gamybinių linijų/cechų pastatų su priklausiniais, statinių bei inžinerinių statinių kompleksus? Pvz. bendrovės keturių gamybinių cechų turinčių 100 statinių suskaidyti į keturias grupes (cechus). O ne skaidyti/išskyrinėti plotą kiekvienam iš 100 statinių.

• AM komentaras

Taisyklių 12.3 papunktyje nurodoma, kad < ... > Aplinkos ministro nustatyta tvarka rengiamame (parengtame) žemės sklypo plane išskiriamos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatomas šių dalių plotas, < ... >. Todėl išskiriamų žemės sklypo dalių skaičius priklauso nuo to, ar valstybinės žemės sklype esantis statinys yra savarankiškai funkcionuojantis, ar yra savarankiškai funkcionuojančio statinio priklausinys, nes tik savarankiškai funkcionuojantiems statiniams išskiriamos žemės sklypo dalys. Dėl šių aplinkybių nustatymo prašom žiūrėti atsakymą į klausimą *.

• Klausimas

Kam reikalingas faktinių duomenų patikrinimas naujai modernizuotam daugiabučiui ar kokiam kitam naujai rekonstruotam, remontuotam pastatui, kai iš Nekilnojamojo turto registro išrašo aišku, kad statinys tinkamas naudoti pagal paskirtį.

• AM komentaras

Atitinkamai kalendorinei datai užfiksuoti Nekilnojamojo turto registro duomenys ne visada tiksliai atspindi statinio būklę prašymo nagrinėjimo metu (pavyzdžiui, rekonstruotas pastatas tapo netinkamas naudoti pagal paskirtį dėl įvykusio gaisro ar kito ekstremalaus įvykio). Faktinių duomenų patikrinimas leidžia užtikrinti, kad būtų išpildytos valstybinės žemės nuomos ar pardavimo be aukciono sąlygos, nurodytos Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte arba 11 straipsnio 5 dalies 1 punkte.

• Klausimas

Anksčiau buvo reikalavimas kitos paskirties žemės sklypus, skirtus gyvenamajai statybai, formuoti ne mažesnius kaip 4 arų ploto. Jeigu pagal Metodiką bei situaciją vietovėje naujai formuojamo žemės sklypo, skirto gyvenamajam namui eksploatuoti, plotas gaunamas mažesnis nei 4 arai, ar tokiu atveju galima formuoti tokį sklypą, t. y. ar nebelieka reikalavimo formuoti ne mažesnius kaip 4 arų ploto kitos paskirties žemės sklypus.

• AM komentaras

Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. liepos 1 d. įsakymu Nr. D1-338 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ patvirtinimo“ (toliau – Reglamentas), 9.1 papunktyje nurodyta, kad maksimalus sklypo užstatymo tankis nustatomas pagal 9 priedą. Reglamento 9 priedo 3 punkte nurodyta, kad „projektuojant, statant naują statinį, rekonstruojant statinį ar keičiant statinio paskirtį, Namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 kv. m, o vienbučio blokuoto užstatymo tipo [6.6.5] kiekvienam Namui skirtas sklypas (ar jo dalis) – ne mažesnis kaip 200 kv. m.“ Kaip matyti iš šių nuostatų turinio, Reglamentas nustato reikalavimus atskiroms statybos darbų rūšims jau suformuotame žemės sklype, kaip kad šios nuostatos nedraudžia mažesniame kaip 400 kv. m žemės sklype atlikti gyvenamojo pastato paprastojo ir (ar) kapitalinio remonto. Vadinasi, esamas vienbutis ar dvibutis gyvenamasis pastatas, nors ir, su tam tikrais statybos darbų apribojimais, gali būti eksploatuojamas mažesniame kaip 400 kv. m žemės sklype. Aplinkos ministerijos nuomone, siekiant, kad ateityje būtų sudarytos sąlygos eksploatuoti esamą vienbutį ar dvibutį gyvenamąjį pastatą be minėtų statybos darbų apribojimų, formuojant žemės sklypą jam eksploatuoti, kaip taisyklė, turi būti laikomasi pirmiau nurodyto žemės sklypo minimalaus dydžio.

Jūsų situacijos nurodytų atveju yra aktualus Metodikos 10 punktas, kuris nustato, kad mažesnio už apskaičiuotą pagal Metodikos 8 punkte nurodytą formulę arba nustatyto pagal Metodikos 9 punkte nurodytas kultūros paveldo objektų teritorijas ploto valstybinės žemės sklypas parduodamas ar nuomojamas, jeigu dėl žemės sklypo gretimybių nėra galimybės suformuoti reikalingo dydžio žemės sklypo arba pakeisti jau suformuoto žemės sklypo dydžio. Todėl, Aplinkos ministerijos nuomone, esant Metodikos 10 punkte nurodytoms sąlygoms, esamam savarankiškai funkcionuojančiam vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam pastatui eksploatuoti gali būti suformuotas mažesnio kaip 400 kv. m žemės sklypas, tačiau pageidautina, kad tokio suformuoto valstybinės žemės sklypo įgijėjui ar naudotojui būtų išaiškinti statybos darbų šiame žemės sklype ribojimai.

• Klausimas

Valstybinės žemės sklypo būtinas dydis apskaičiuojamas, rengiant žemės sklypo formavimo projektą prie pastato, kokia logika pakartotinai atlikti skaičiavimą, kai planuojama tą žemės sklypą nuomoti.

• AM komentaras

Nagrinėjant asmens pateiktą prašymą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos ar pardavimo be aukciono, atlikti skaičiavimus dėl suformuoto ir viešajame registre įregistruoto valstybinės žemės sklypo būtinojo dydžio nustatymo yra nebūtina, kai žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto aiškinamajame rašte nurodytas šio dydžio pagrindimas (paskaičiavimai, teisės aktų konkrečios nuostatos, kiti duomenys, pagrindžiantys žemės sklypo būtinąjį dydį) (žr. Metodikos 22 punkto trečią pastraipą). Tokių duomenų nesant, skaičiavimus yra būtina atlikti, nes nėra žinoma, kuo vadovaudamasis Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) struktūrinis padalinys, atsakingas už valstybinę žemėtvarkos planavimo dokumentų priežiūrą, yra nusprendęs, kad tuo metu formuoto valstybinės žemės sklypo dydis neprieštarauja Metodikos nuostatoms.

• Klausimas

Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 4 dalyje yra numatyta:

Jeigu gyvenamasis namas priklauso keliems savininkams, fiziniams asmenims parduodamas bendras namų valdos naudojamas žemės sklypas, pažymėtas namų valdos techninės apskaitos byloje ir teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, bet ne didesnis kaip 0,2 ha Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone ir ne didesnis kaip 0,3 ha – kituose miestuose. Parduodamo žemės sklypo plotas Nacionalinės žemės tarnybos vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu gali būti padidintas iki naudojamo namų valdos žemės sklypo viso ploto, bet negali būti didesnis kaip atitinkamai 0,2 ha arba 0,3 ha kiekvienam gyvenamojo namo dalies savininkui, jeigu šio žemės sklypo arba jo dalies pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus nenumatoma panaudoti miesto ūkio, visuomenės poreikiams ar individualiai statybai suformavus atskirą atidalijamą žemės sklypą.

Ar teisingai suprantame teisės aktą, kad formuojant valstybinės žemės sklypą po daugiabučiu gyvenamuoju namu (žemės sklypo paskirtis – kita, naudojimo būdas – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos) Kretingos mieste, galime sklypą išdidinti gavus papildomą Nacionalinės žemės tarnybos sprendimą. Ar šio punkto nuostatai miesto teritorijoje nėra taikomi.

• AM komentaras

Taisyklių 12.2 papunktyje nurodyta, kad pardavimui ar nuomai formuotino naudojamo žemės sklypo būtinas ir pakankamas dydis nustatomas Metodikos ir žemės sklypų formavimą reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka, tačiau bet kuriuo atveju neturi viršyti Žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 2–4 dalyse ir kituose teisės aktuose nustatytų žemės sklypų maksimaliųjų dydžių. Remiantis Metodikos 12.1 papunkčiu gali būti viršijamas Metodikos 8 punkto nustatyta tvarka apskaičiuotas mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, be kita ko, parduodant atskiros sodybos (namų valdos) naudojamą žemės sklypą pagal Žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 2, 3, 4 dalis. Sistemiškai aiškinant Jūsų nurodytą Žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 4 dalį, Taisyklių ir Metodikos nuostatas, darytina išvada, kad esant konkrečiai sąlygai – vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastato savininkų daugetui – gali būti viršijamas miestuose (išskyrus nurodytus miestus) formuojamam namų valdos žemės sklypui nustatytas 0,3 ha ploto dydis. Aplinkos ministerijos nuomone, pirmiau paminėta nuostata dėl namų valdos žemės sklypo ploto didinimo, priklausomai nuo gyvenamojo pastato savininkų skaičiaus, netaikoma, kai miesto ar kaimo gyvenamojoje teritorijoje formuojamas valstybinės žemės sklypas daugiabučiam (trijų ir daugiau butų) gyvenamosios paskirties pastatui eksploatuoti.

• Klausimas

Ar žemės sklypo dalių plano rengėjas turi teisę pagrįsti sklypo dydžio padidėjimą realiu naudojimu.

• AM komentaras

Metodikos 15 punkte nurodyta, kad konkretus žemės sklypo dalies kiekvienam savarankiškam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingo ploto dydis nustatomas Metodikos III skyriaus nustatyta tvarka. Šiame skyriuje įtvirtintos nuostatos ir duomenys, kuriais, be kita ko, leidžiama valstybinės žemės sklypo dalies dydis pagrįsti realiu atitinkamo valstybinės žemės ploto naudojimu statiniui ar įrenginiui eksploatuoti (žr. Metodikos 13–14 punktus).

• Klausimas

Jeigu valstybinės žemės sklypas formuojamas namų valdai, kuriame yra gyvenamasis namas ir pagalbinio ūkio pastatai kaip tvartas, daržinė ir kt. Klausimas – ar reikia rengti žemės sklypo dalių planą atskirai funkcionuojantiems statiniams planą. Beje, sklypas bus parduodamas aukciono būdu. Man savivaldybė reikalauja dalių planą parengti.

• AM komentaras

Kaip jau minėta pirmiau, remiantis Metodikos nuostatomis, rengiant valstybinės žemės sklypo dalių planą, žemės sklypo dalys pagrindinio daikto priklausiniams nėra išskiriamos (žr. atsakymą į klausimą Nr. 3). Kaip nustatyti, statinys yra savarankiškai funkcionuojantis ar yra jo priklausinys, žiūrėti atsakymą į klausimą *.

• Klausimas

Ar tikrai nereikia derinti valstybinės žemės sklypo dalių plano su suinteresuotais asmenimis? Juk pagal Metodikos 20 punktą suinteresuoti asmenys gali pateikti pastabas ir jos turi būti išnagrinėtos. Tai iš esmės yra derinimas. Ar turima omeny, kad suinteresuotų asmenų parašai žemės sklypo dalių plane nereikalingi, užtenka pateikti informacinius pranešimus ir pateiktas pastabas/pasiūlymus.

• AM komentaras

Apie parengtą valstybinės žemės sklypo dalių planą būtina informuoti Metodikos 20 punkte nurodytų asmenų ir, gavus jų pastabas ir pasiūlymus, – jas įvertinti. Tačiau nėra prievolės suderinti raštu rengiamo žemės sklypo dalių plano su Metodikos 20 punkto pirmojoje pastraipoje nurodytais asmenimis ir nėra būtini šių asmenų parašai rengiamame plane. Tai reiškia, kad Metodikos 20 punkte nurodytų asmenų pastabos ir pasiūlymai, jeigu tokie būtų pateikiami, nors ir privalo būti plano rengėjo įvertinti ir išnagrinėti, tačiau iš esmės jo nesaisto.

• Klausimas

Jei valstybinės žemės sklype yra statinių, kurių savininkas yra bankrutavusi ir išregistruota įmonė, kaip turėtų būti vykdomas informavimas apie parengtą žemės sklypo dalių planą.

• AM komentaras

Šiuo atveju turi būti pranešta juridinio asmens likvidatoriaus funkcijas atliekančiam nemokumo administratoriui, jeigu jo įgaliojimai nėra pasibaigę. Jeigu pasikreipus į Juridinių asmenų registro tvarkytoją, paaiškėja, kad tokio nemokumo administratoriaus įgaliojimai yra pasibaigę ir šioms funkcijoms atlikti nėra paskirtas kitas asmuo bei nėra išregistruoto juridinio asmens teisių perėmėjo (-ų), informavimo pareiga vykdoma viešo paskelbimo būdu (skelbiama vietiniame laikraštyje ir seniūnijos, kurioje yra valstybinės žemės sklypas, skelbimų lentoje, nurodant žemės sklypo adresą, plano dalių rengėjo darbo adresą, telefono numerį ir elektroninio pašto adresą).

• Klausimas

Kai valstybinės žemės sklype yra du pastatai, Gyvenamas namas (pagrindinis) ir Pagalbinio ūkio pastatas (tarnaujantis pagrindiniam pastatui), tačiau jų skirtingi savininkai. Savininkai pageidauja išsinuomoti žemės sklypą, todėl reikalinga rengti žemės sklypo dalių planą. Kaip galima numatyti prie pagalbinio ūkio pastato žemės dalį, jei prie pagalbinių pastatų žemės sklypai apskritai neformuojami.

• AM komentaras

Iš situacijos pateiktų aplinkybių manytina, kad pagalbinio ūkio pastatas (tarnaujantis pagrindiniam pastatui) nėra savarankiškai funkcionuojantis pastatas, todėl, remiantis Metodikos nuostatomis, žemės sklypo dalis šiam pastatui neišskirtina ir nenuomotina jo savininkui. Esant pagrindinio ir tarnaujančio pastatų skirtingiems savininkams, tarnaujančiam pastatui eksploatuoti turi būti nustatytas servitutas. Tačiau jeigu trūksta duomenų dėl to, ar Jūsų nurodyti abu pastatai yra savarankiškai funkcionuojantys ar yra vienas kito priklausinys, prašom žiūrėti atsakymą į klausimą *.

• Klausimas

Valstybinės žemės sklypo dalių planus reikia derinti su Metodikos 19 p. nurodytais asmenimis, tačiau jei žemės sklypo dalys bus nustatomos žemės valdos projekte – projekto derinimo su Nacionaline žemės tarnyba (kai valstybinės žemės patikėtinis – savivaldybė) nenumatyta. Ar nėra prieštaravimo teisiniame reguliavime.

• AM komentaras

Nėra prieštaravimo, nes teisinis reguliavimas nustatytas dviejų atskirų ir tarpusavyje nesusijusių dokumentų (žemės valdos projektų ir žemės sklypo dalių planų) rengimui.

• Klausimas

Ar valstybinės žemės sklypo dalių planą gali rengti matininkas, neturintis teisės rengti žemės valdos projektus ar teritorijų planavimo dokumentų, kai dalies statinių vieta aiški, o kitos dalies statinių vieta neaiški (pagal Metodikos 17 p., kai iš Nekilnojamojo turto registre ir Nekilnojamojo turto kadastre kaupiamų žemės sklypo ir statinio ar įrenginio duomenų negalima nustatyti tikslios statinio ar įrenginio vietos žemės sklype, reikalingi žemės sklypo dalių plotai nustatomi Metodikos 23 punkte nustatyta tvarka).

• AM komentaras

Gali. Taip pat žiūrėti atsakymą į klausimą **.

• Klausimas

Kokiu būdu/sprendimu turi būti atliktas Metodikos 19.3 p. numatytas derinimas su Nacionaline žemės tarnyba. Ar turi būti gautas tarnybos suderinimo raštas ar užtenka jos darbuotojo derinimo spaudo ant pagal Metodiką parengto valstybinės žemės sklypo dalių plano.

• AM komentaras

Tuo atveju, jeigu Nacionalinė žemės tarnyba sutinka su parengtais sprendiniais dėl valstybinės žemės sklypo dalių išskyrimo, – pakanka tarnybos atsakingam darbuotojui parengto valstybinės žemės sklypo dalių plano 5 lentelėje uždėti derinimo spaudą kartu nurodant savo vardą, pavardę, parašą ir pasirašymo datą.

• Klausimas

Jeigu savivaldybės taryba patvirtino projektą perduoti valstybinės žemės sklypą panaudai, projekte buvo pateikta schema bei panaudos sutarties projektas, taryba įgaliojo merą pasirašyti valstybinės žemės panaudos sutartį bei kitus būtinus dokumentus. Ar gali valstybinės žemės sklypo dalių planą pasirašyti irgi meras (tarybai buvo teikta tik schema, žemės sklypo dalių planas buvo rengiamas po sprendimo).

• AM komentaras

Metodikos nuostatose nėra numatyta išimčių dėl valstybinės žemės sklypo dalių planą tvirtinančio subjekto, kai šio žemės sklypo patikėtinis yra savivaldybė. Todėl manytina, kad šį planą turi tvirtinti savivaldybės atstovaujamoji institucija – savivaldybės taryba.

• Klausimas

Ar priklausinys gali būti kitame sklype, nei pagrindinis daiktas.

• AM komentaras

Manytina, kad priklausiniu esantis statinys kitame valstybinės žemės sklype, nei pagrindinis daiktas statinys, gali būti tik šiuo vieninteliu atveju: „Kai valstybinės žemės plotą, kuriame yra gyvenamojo namo pagalbinio ūkio paskirties statiniai (sandėliai, malkinės, tvartai, pirtys, kiti pagalbinio ūkio paskirties statiniai), įregistruoti Nekilnojamojo turto registre atskirais objektais (pagrindiniais daiktais) ir nuosavybės teise priklausantys gyvenamojo namo savininkui (bendraturčiams), nuo valstybinės žemės ploto, kuriame stovi gyvenamasis namas, skiria kelias, šių pagalbinio ūkio paskirties statinių užimtas žemės plotas formuojamas atskiru žemės sklypu, turinčiu tokį pat pagrindinę žemės naudojimo paskirtį bei naudojimo būdą, kaip ir formuojamas žemės sklypas gyvenamojo namo eksploatacijai.“

• Klausimas

Derinti valstybinės žemės sklypo dalių planą Metodikos 19 p. nurodytoms institucijoms galima pateikti tik po to, kai įvykdomas Metodikos 20 p. (planas pateiktas susipažinti suinteresuotiems asmenims, išnagrinėti pasiūlymai, pastabos).

• AM komentaras

Įvertinus Metodikos 20 punkto paskutinėje pastraipoje nurodytą veiksmų eiliškumą (sakinio pirma dalis), manytina, kad pateikti derinti Metodikos 19 punkte nurodytoms institucijos parengtus sprendinius dėl valstybinės žemės sklypo dalių ploto ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo ploto, būtų tikslinga tik po to, kai yra įvertinti Metodikos 20 punkte nurodytų asmenų pasiūlymai ir pastabos (jeigu tokie pateikti). Kai tokio eiliškumo nesilaikoma, gali susidaryti situacija, kuomet, atsižvelgus į Metodikos 20 punkte nurodytų asmenų pasiūlymus ir pastabas bei atitinkamai pakoregavus sprendinius, tektų Metodikos 19 punkte nurodytoms institucijoms teikti derinti pakoreguotus sprendinius, nepaisant to, kad prieš tai jos suderino pirminius sprendinius.

• Klausimas

Kaip nustatyti valstybinės žemės sklypo dalis savarankiškai funkcionuojantiems pastatams, kuomet žemės sklype pvz. yra garažas ir pagalbinio ūkio pastatas (vienas savininkas) ir administracinis (kitas savininkas).

• AM komentaras

Šiuo atveju nepakanka nurodytų aplinkybių, kad būtų galima atsakyti vienareikšmiškai į pateiktą klausimą. Tačiau preliminariai manytina, kad tiek garažas, tiek pagalbinio ūkio pastatas nėra savarankiškai funkcionuojantys pastatai, todėl, remiantis Metodikos nuostatomis, valstybinės žemės sklypo dalys jiems nėra išskiriamos. Kaip nustatyti, pastatas yra savarankiškai funkcionuojantis ar yra jo priklausinys, žiūrėti atsakymą į klausimą *.

• Klausimas

Ar apie parengtą dalių planą užtenka informuoti tik statinio bendrojo naudojimo objektų valdytoją, jeigu nėra duomenų, ar patalpų savininkai pavedę šiam valdytojui sudaryti nuomos sutartį, nes dalių planą rengia kito statinio savininkai.

• AM komentaras

Jeigu nėra duomenų, ar statinyje esančių patalpų savininkai yra pavedę bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, šie savininkai apie parengtą žemės sklypo dalių planą privalomai informuojami raštu. Papildomi informavimo būdai – informacija daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams gali būti skelbiama namo skelbimų lentose, įrengtose bendrojo naudojimo patalpose ar kitose gerai prieinamose vietose (I aukšto laiptinių aikštelėse, holuose; įrengiant informacinį stendą).

• Klausimas

Kaip vertinti valstybinės žemės sklypo dydžio nustatymą, kai siekiama pratęsti nuomos sutartį, tačiau atlikus faktinių duomenų patikrinimą randama tik statybvietė (statybų leidimas išduotas), o statinių, kuriems buvo sudaryta ankstesnė sutartis, nėra – nugriauti.

• AM komentaras

Jūsų klausime nurodytu atveju valstybinės žemės sklypo būtinasis dydis nėra tikrinamas, o tikrinama tik galimybė naudoti statinius ar įrenginius valstybinės žemės sklype (jo dalyje) (Taisyklių 50 punktas, Metodikos 2.7 papunktis).

• Klausimas

Ar, teikdamas tvirtinti valstybinės žemės sklypo dalių planą savivaldybei, plano rengėjas privalo raštu pagrįsti (pateikdamas aiškinamąjį raštą), kodėl būtent tokios dalys kiekvienam statiniui funkcionuoti išskirtos, nustatytos. 

• AM komentaras

Metodikos 15 punkte nurodyta, kad konkretus valstybinės žemės sklypo dalies kiekvienam savarankiškam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingo ploto dydis nustatomas Metodikos III skyriaus nustatyta tvarka. Prievolė asmeniui, turinčiam teisę rengti žemės valdos projektus ar teritorijų planavimo dokumentus, pagrįsti valstybinės žemės sklypo dalies būtinąjį dydį (paskaičiavimai, teisės aktų konkrečios nuostatos, kiti duomenys, pagrindžiantys žemės sklypo dalies būtinąjį dydį) įtvirtinta Metodikos 22 punkto trečiojoje pastraipoje. Darytina išvada, kad valstybinės žemės sklypo dalių planą rengiantis asmuo privalo pagrįsti išskiriamų dalių ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo ploto, dydžius.

• Klausimas

Jeigu žemės sklypo bendrasavininkai buvo iškviesti suderinti žemės sklypo dalių planą, bet nesutinka su nurodytomis dalimis. Kaip turime pasielgti? duoti ant plano parašyti pastabas ar nekreipti dėmesio ir nešti derinimui/tvirtinimui institucijoms.

• AM komentaras

Aplinkybė, kad Metodikos 19 punkte nurodyti asmenys (institucijos), su kuriais yra privaloma raštu suderinti parengtus sprendinius dėl valstybinės ar mišrios nuosavybės (valstybės ir privačios) teise valdomo žemės sklypo dalių ploto ir, jei reikia, – bendrojo naudojimo ploto, atsisako juos derinti, savaime nėra kliūtis pateikti juos vertinti ir tvirtinti valstybinės žemės sklypo patikėtiniui.

Jūsų klausime nurodytu atveju parengtame žemės sklypo dalių plane galima asmenims (institucijoms) pasiūlyti pasirašyti su prierašu „nesutinku dėl žemės sklypo dalių“ ir kad jie atskirame lape surašytų nesutikimo priežastis. Jeigu asmuo (institucija) atmeta šį siūlymą ir jokių paaiškinimų raštu neteikia, žemės sklypo dalių plano rengėjas privalo pats surašyti atsisakymo derinti faktą ir asmens (institucijos) atsisakymo derinti priežastis, kurias jis (ji) nurodė žodžiu. Jeigu asmuo (institucija) žodžiu nenurodė atsisakymo derinti priežasčių, – plano rengėjas surašo, kad priežastys nepateiktos. Šie asmens (institucijos) ar žemės sklypo dalių plano rengėjo surašyti paaiškinimai raštu kartu su minėtais sprendiniais turi būti pateikti valstybinės žemės sklypo patikėtiniui.

• Klausimas

Kaip nustatomas valstybinės žemės sklypo, reikalingo statiniams, pastatytiems po 1996 m. sausio 1 d., eksploatuoti, nuomos terminas. 

• AM komentaras

Valstybinės žemės sklypo nuomos terminas nustatomas pagal jame esančio statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, kuriai identifikuoti pasitelkiami statinio statybos projekto dokumentai. Statinio eksploatavimo metu gavus duomenų dėl statinio atliktos techninės priežiūros, statinio remonto ar atnaujinimo, valstybinės žemės nuomininko prašymu gali būti svarstoma dėl valstybinės žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos termino keitimo. Statybos techninio reglamento STR 1.12.06:2002 „Statinio naudojimo paskirtis ir gyvavimo trukmė“, patvirtintame Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002 m. spalio 30 d. įsakymu Nr. 565 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.12.06:2002 „Statinio naudojimo paskirtis ir gyvavimo trukmė“ patvirtinimo“ nuostatas dėl prognozuojamos statinių gyvavimo trukmės nustatant pradinį valstybinės žemės sklypo nuomos terminą rekomenduojama taikyti tik tuo atveju, kai statinio ekonomiškai pagrįstos naudojimo trukmės nėra galimybės identifikuoti iš statinio statybos projekto dokumentų.

• Klausimas

Kokiais kriterijais vadovaujantis valstybinės žemės patikėtinės – savivaldybės ir Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos – turi nagrinėti elektros energija prekiaujančios įmonės prašymą leisti jai naudotis kitam asmeniui išnuomoto valstybinės žemės sklypo dalimi, joje įrengiant bei eksploatuojant viešąsias elektromobilių stoteles, jeigu šiame žemės sklype nėra elektros tinklų, tinkančių šioms stotelėms įrengti, arba jie nutiesti vėliau kaip 2004 m. liepos 9 d.

• AM komentaras

Teisinis pagrindas svarstyti šį prašymą yra LR Energetikos įstatymo 75 straipsnio 3 dalies nuostata, pagal kurią tinklų operatoriai tiesti perdavimo, skirstomuosius tinklus ar įrengti kitus elektros įrenginius tinklų operatoriui nuosavybės teise ar kitais teisėtais pagrindais nepriklausančioje žemėje ar kituose nekilnojamuosiuose daiktuose turi teisę tik įstatymų nustatyta tvarka su žemės ar kito nekilnojamojo turto savininku išsprendę žemės ar kito nekilnojamojo turto naudojimo klausimą.

Valstybinės žemės patikėtinis, prieš priimdamas sprendimą dėl servituto nustatymo laisva valia sudaromu sandoriu, visais atvejais turi įvertinti konkretaus atvejo aplinkybes, ar servituto nustatymas yra būtinas siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą, ar sandoriu nustatant servitutą nebus pažeisti valstybės, kaip žemės savininkės interesai. Taip pat prieš priimant sprendimą nustatyti servitutą yra svarbu įvertinti esamo valstybinės žemės nuomininko, kuriuo nėra operatorius, teisę naudoti valstybinės žemės sklypą įstatymų ir nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis, t. y. ar žemės sklypas reikalingas ir naudojamas žemės nuomininkui priklausančių statinių eksploatavimui; ar jis įgyvendina (ketina įgyvendinti) galimybę statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius, galimybę keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą kita pagrindine žemės naudojimo paskirtimi ir (ar) būdu; ar sandoriu nustatytu servitutu bus sudarytos sąlygos įgyvendinti sutartimi nustatytas kitas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir (ar) servituto turinys neprieštaraus kitiems nustatytiems žemės naudojimo apribojimams.

Taigi, siūlytina nustatant servitutą sandoriu servituto turėtojui (operatoriui) suteikti teisę naudotis atitinkama valstybinės žemės sklypo dalimi tokia apimtimi, kiek tai nepažeis valstybės interesų ir neprieštaraus valstybinės žemės sklypo nuomininko pagal įstatymus ir nuomos sutartį siekiamoms įgyvendinti teisėms.

Tuo atveju, jeigu valstybinės žemės patikėtinis nuspręstų nesudaryti sandorio dėl servituto nustatymo, vertinant transporto priemonių įkrovimo ir alternatyviųjų degalų infrastruktūros plėtros svarbą valstybės mastu, šis sprendimas turi būti pagrįstas objektyviais duomenimis ir teisės aktų normomis.